Restnutzungsdauergutachten für Auslandsimmobilien

Was ist ein Nutzungsdauergutachten?

Von den Anschaffungs- und Herstellungskosten von vermieteten oder gewerblich genutzten Gebäuden werden in den meisten Fällen gemäß Einkommensteuergesetz (EStG) 2,0 Prozent pro Jahr steuerlich abgesetzt (Absetzung für Abnutzung - AfA). Der Gesetzgeber geht dabei von einheitlichen Gebäudenutzungsdauern im Regelfall von 50 Jahren aus, abhängig vom Baujahr eines Gebäudes und eventueller Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen.

Einflussfaktoren auf die Nutzungsdauer sind:

• technischer Verschleiß
• wirtschaftliche Entwertung
• rechtliche Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer begrenzen können

Ist das Gebäude vor Ablauf des nach EStG geltenden AfA-Zeitraums objektiv betrachtet technisch oder wirtschaftlich verbraucht, ist eine höhere jährliche Abschreibung möglich.

Gerne beraten wir Sie unverbindlich näher!

Unser Tipp:

Honorarkosten: Die Ausgaben für ein Nutzungsdauergutachten können Sie in voller Höhe als Werbungskosten bei Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen (§ 9 EStG).

Sie wollen durch ein Restnutzungsdauergutachten Nutzungsdauergutachten ihre Abschreibung einer Immobilie in z.B. Dubai, Thailand, Spanien oder Portugal verbessern?

Gutachten nach den Vorgaben des Bundesfinanzministeriums

Die Gutachten zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer bei der Finanzbehörde werden durch Sachverständige für die Wertermittlung erstellt, welche von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert wurden. Im Nutzungsdauer Gutachten werden der bauliche und energetische Zustand der Gebäude sowie die erkennbaren wirtschaftlichen und rechtlichen Einflüsse dargelegt und beurteilt. Die Restnutzungsdauer wird hergeleitet und es wird begründet, weshalb am Ende der geschätzten (Rest-) Nutzungsdauer voraussichtlich keine wirtschaftlich sinnvolle (anderweitige) Nachfolgenutzung für das jeweilige Gebäude oder die Eigentumswohnung möglich ist. Die Schätzung wird durch Anlagen (Fotos, Pläne/Karten, Mietübersicht oder Behördenauskünfte) ergänzt.

Ist eine Besichtigung vor Ort erforderlich?

Im Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 22.02.2023 als Rechtsgrundlage ist die Notwendigkeit einer Besichtigung nicht genannt. Es gibt darüber hinaus kein Gesetz, wonach die Besichtigung persönlich durch den Ersteller durchgeführt werden muss. Finanzämter sehen aber erstellte Restnutzungsdauergutachten ohne Besichtigung sehr kritisch und lehen diese ab.

Wir empfehlen eine Beauftragung mit Besichtigung. Wir führen als zertifizierter Immobilienwertgutachter immer eine umfassende Innen- und Außenbesichtigung durch. Nur so beugen Sie Probleme mit dem Finanzamt vor.

Im Fall einer Ablehnung, weil keine Besichtigung erfolgte, d. h. nur anhand von Fotos das Gutachten erstellt wurde, kann nachträglich eine Besichtigung und Gutachtenanpassung beauftragt werden, was Mehrkosten verursacht.

Was wird bei einer Wohnung zusätzlich besichtigt?

Neben der Wohnung wird auch der Zustand des Gemeinschaftseigentums wie Konstruktion, Gebäudehülle, energetische Eigenschaften, Treppenhaus, Keller, Heizung, Dach und Installationen, soweit erkennbar und zum Termin einsehbar berücksichtigt. Nicht immer sind notwendige und kurzfristig anstehende Sanierungsarbeiten offen erkennbar. Beschlüsse der Eigentümer-gemeinschaft zu geplanten größeren Maßnahmen sind deshalb wichtige Unterlagen, welche für die Bearbeitung bereitgestellt werden sollten.