Verkehrswertberechnung für internatioale Immobilien

Die professionelle und neutrale Wertermittlung von Auslandsimmobilien

Die professionelle und neutrale Wertermittlung von Auslandsimmobilien wird immer wichtiger!

Immobiliengutachten sind von zentraler Bedeutung für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie. In den letzten Jahren kamen aber immer mehr Gründe bzw. Anlässe für die Notwendigkeit von einem neutralen und rechtssicheren Verkehrswertgutachten hinzu, diese sind z.B. bei Scheidung, Ermittlung von Zugewinn, Vererbung, Nachlass, Erbschafssteuerberechnung, Schenkungssteuerberechnung, Vorlage bei Gericht, Vorlage bei Finanzamt, Vorlage bei Pflegekasse, Nachlassgericht, Amtsgericht, Vormundschaftsgericht oder sonstigen Behörden.

Mit geschultem Auge beurteilen Immobiliengutachter den Zustand einer Immobilie und ermitteln im Rahmen von einem Immobiliengutachten den Immobilienwert, Marktwert oder Verkehrswert. Auch Behörden, Gerichte und Versicherungen stützen sich bei ihren Entscheidungen häufig auf Immobiliengutachten. Und bei Streitigkeiten, etwa im Zusammenhang mit einer Scheidung, stellen Immobiliengutachten eine wichtige Entscheidungsgrundlage dar. Hierzu wird die Immobilie gründlich auf den Prüfstand gestellt und die individuellen Merkmale wie Lage, Größe und Ausstattung ausgewertet. In die Berechnung des Immobilienwertes wird schließlich noch die aktuelle Marktlage mit einbezogen, indem unter anderen die Verkaufsdaten vergleichbarer Objekte berücksichtigt werden.

 

Gerne beraten wir Sie!

 

Unser Tipp:

In vielen Fällen sind die anfallenden Honorarkosten für die Immobilienbewertung bzw. für das Verkehrswertgutachten für Immobilien sogar steuerlich absetzbar.

 

 

 


Die deutschen Wertermittlungsverfahren

Die Wertermittlungsverfahren bei einer Immobilienbewertung auf einen Blick!

 

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird „meistens“ bei Immobilien angewandt, bei denen keine Daten für die Anwendung des Ertragswertverfahrens (Marktmieten) vorhanden sind.

Beispiel: Ein- bzw. Zweifamilienhäuser, die hauptsächlich aufgrund Ihrer Ausstattung oder auch ihrer Lage nicht im Ertragswertverfahren berechnet werden können. Das Sachwertverfahren stellt ein Modell dar, bei dem die Werte des Gebäudes aus den Normalherstellungskosten 2010 (NKH 2010) abgeleitet werden. Dies passiert unter Anpassung der einzelnen Ausstattungsstandards und noch angepasst über den Baupreisindex auf den Bewertungsstichtag. Das Sachwertverfahren stellt somit eine Kalkulation der Gebäudeherstellungskosten auf der Grundlage von empirisch erhobenen Vergleichsbaupreisen zu einem bestimmten Stichtag (NKH 2010 = 2010) dar. Die Gebäudeherstellungskosten, ermittelt aus den NKH 2010, werden dann wegen der Abnutzung linear nach ImmoWertV 2010 oder auch nach Ross (WertV) abgezinst. Auch die besonderen objektspezifischen Merkmale eines Grundstücks werden mitberücksichtigt und fließen in die Wertermittlung mit ein.

 

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren spiegelt am ehesten, nach dem Vergleichswertverfahren den Markt wieder.

Aus den zu erzielenden Erträgen, unter Berücksichtigung der laufen Kosten für Instandhaltung, Bewirtschaftung, Mietausfallwagnis, usw, wird der tatsächliche Ertrag der Immobilie, der Reinertrag, berechnet. Um den Ertrag der baulichen Anlagen zu erhalten, muss die Bodenverzinsung (Boden ist ein nicht verbrauchbares Gut, wirft laufend Ertrag ab) mit Hilfe des Liegenschaftszinses in Abzug gebracht werden. Somit ergibt sich der Reinertrag der baulichen Anlagen (ohne Bodenverzinsung). Unter Verwendung des  Vervielfältigers (resultiert aus der Alterswertminderung)  aus dem Liegenschaftszins / Kapitalmarktzins und der Restnutzungsdauer als Multiplikator wird er Ertragswert der baulichen Anlagen ermittelt. Addiert man hierzu noch den Bodenwert, ist der Ertragswert das Ergebnis dieses Verfahrens.

 

Vergleichswertverfahren

kommt vor allem bei Objekten zur Anwendung, die auf Basis von € pro qm gehandelt werden, insbesondere also bei Grundstücken, Eigentumswohnungen und normierten Reihenhäusern.

Die Methode gründet auf soliden Marktdaten, die nicht immer vorliegen. Im Rahmen einer Wertermittlung anhand des unmittelbaren Vergleichs können von Fachgremien erarbeitete Preisspiegel aufschlussreiche Daten liefern. Als ungeeignet werden hingegen Bezugnahmen auf Immobilienteile örtlicher Zeitungen erachtet. Hier zu findende Angaben lassen in der Regel keine Gruppierung der Objekte zu. Mindestens ebenso gewichtige Vorbehalte gegen ein solches Vorgehen ergeben sich aus der Tatsache, dass hier Preisvorstellungen wiedergegeben werden, die mit tatsächlichen Verkehrswerten teils wenig zu tun haben dürften.

 

 

 


 
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