Erben bringt Segen, oft aber auch Sorgen. Drückt die hohe Erbschaftssteuer? Stellt ein Miterbe Forderungen oder wollen Sie selbst innerhalb einer Erbengemeinschaft ausgezahlt werden?
Das Finanzamt definiert den Immobilienwert als Grundlage der Besteuerung nach einem stark vereinfachten Verfahren. Die Besichtigung der Immobilie ist nicht erforderlich. Mindernde Mängel wie eine hohe Immobilienabnutzung bleiben so unberücksichtigt. Die im Zweifelsfall überhöhten Werte treffen dann nicht den tatsächlichen Verkehrswert.
Erben können nach §198 Bewertungsgesetz durch ein unabhängiges Gutachten den geringeren Wert dokumentieren und die anfallende Steuerlast mindern. Gerade bei familiären Erbauseinandersetzungen empfiehlt sich die Bewertung der Immobilie durch einen neutralen Sachverständigen, um Streitigkeiten zu vermeiden. Bei einer Immobilienerbschaft sollte man immer auf Nummer sicher gehen.
Eine neutrale und unabhängige Wertermittlung spart nicht selten tausende von Euro an Steuer.
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Unser Tipp:
In vielen Fällen sind die anfallenden Honorarkosten für die Immobilienbewertung bzw. für das Verkehrswertgutachten für Immobilien sogar steuerlich absetzbar.
Anerkennung von Gutachten durch die Finanzämter
Nachtrag: Steuern senken durch Wertminderung
Bei Erbschaft oder Schenkung von Immobilien oder Betriebsvermögen werden auf den Wert einer Immobilie je nach Steuerklasse und persönlichen Freibeträgen Steuern erhoben. Freibeträge können innerhalb von 10 Jahren einmal in Anspruch genommen werden. Aber Wert ist nicht gleich Wert. Die Bank sieht in einem Wohnhaus eher ein Zelt, das Finanzamt auch schnell mal ein Schloss.
Der Kauf oder Verkauf von Immobilien richtet sich in der Regel nach Markt- oder Verkehrswert. Dagegen bildet für das zuständige Finanzamt der nach Bewertungsgesetz ermittelte Grundbesitzwert die steuerliche Bemessungsgrundlage.
Trotz der Verbesserungen der Ermittlungsgrundlagen seit der letzten Steuerreform 2008 bleibt die Wertermittlung durch das Finanzamt eine pauschale Wertermittlung ohne Objektbesichtigung. Dabei finden besondere Wertumstände eines Grundstücks, wie zum Beispiel Rechte und Lasten (Nießbrauch), Gebäude mit Bauschäden oder Reparaturstau, übergroße Grundstücke, Nichtbauland usw. keine Berücksichtigung. Mitunter stehen einfache Einfamilienhäuser oder ertragsschwache Miethäuser auf teurem Grund und Boden, oder die zulässige bauliche Ausnutzung auf einem Grundstück ist rechtlich nicht möglich (beispielsweise durch Denkmalschutz).
Diese Besonderheiten können den Wert eines Grundstückes erheblich mindern. Es besteht für den Steuerzahler jedoch die Möglichkeit, durch Gutachten einen niedrigeren Wert nachzuweisen (Öffnungsklausel). Die Nachweislast obliegt dem Steuerzahler. Innerhalb der Fristen kann Einspruch gegen einen Bescheid des Finanzamtes eingelegt werden.
Die Frage, ob ein Gutachten zu einem geringeren Wert führt, kann nur ein Sachverständiger beantworten, gegebenenfalls vorab durch eine Expertise. Die Kosten betragen oftmals nur einen Bruchteil der Steuerersparnis. Auf jeden Fall erhöht ein Gutachten die Rechtssicherheit.
Welche Steuerersparnis sich unter Berücksichtigung des übrigen Vermögens ergibt, sollte nur ein Steuerberater beantworten. Steuerberater wie auch Anwälte sollten im Interesse der Steuerzahler mit Sachverständigen zusammenarbeiten.
Wertermittlungen zum Beispiel von Steuerberatern, Anwälten, Wirtschaftsprüfungsgesellschaften oder Architektenbüros usw. werden gegebenenfalls nicht anerkannt.
Der Bundesfinanzhof in München als die oberste Finanzbehörde stellte im Zusammenhang mit dem Urteil vom 11. September 2013 (Az. II R 61/11) klar, dass als Nachweis ein Gutachten eines »Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken« erforderlich ist (Erbschaftsteuer-Richtlinien 2011, ErbStR RB 198 Abs.3 S.1).
Ein Gutachten ist zwar nicht bindend, aber ein Gegengutachten auch »nicht erforderlich«. Es hat den Vorschriften BauGB (§ 199 Abs.1) zu genügen, andernfalls kann es zurückgewiesen werden. Dabei unterliegt die Beweiswürdigung dem Finanzamt, das auf die Qualität eines Gutachtens abzustellen hat, nicht auf den Stempel des Gutachters.
Ein auf der Grundlage der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV, WertR usw.) erarbeitetes, mängelfreies Gutachten ist vom Finanzamt anzuerkennen. Ein Sachverständiger, welcher für steuerliche Zwecke im Rahmen der Öffnungsklausel den Verkehrswert zu ermitteln hat, sollte auch die rechtlichen Belange des steuerlichen Bewertungsgesetzes kennen.
Sie besitzen eine Immobilie und möchten den Verkehrswert wegen Scheidung, Trennung oder An- oder Verkauf wissen? Sie benötigen für die Berechnung der Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer, etwaiger Pflichtteilsansprüche, Erbregelung, ein Verkehrswertgutachten für eine Immobilie im z.B. Spanien, Italien, Österreich, Schweiz, Frankreich, Portugal, Türkei, Griechenland, Kroatien, Malta, Dänemark, Großbritannien, Schweden, Niederlande, USA, Kanada, Bahamas, Bermudas, Brasilien, Mexiko, Karibik, Südafrika, Ägypten, Marokko, Dubai, Singapore, Hong Kong, Thailand oder Australien?
Oder Sie möchten für private Regelungen den Marktwert / Verkehrswert einer im Ausland befindlichen Immobilie kennen und diesen neutral bescheinigt wissen? Der Wert einer Immobilie ist bekanntlich von der Lage abhängig. So sind beispielsweise Häuser, Apartments, Wohnungen oder Grundstücke am Lago Maggiore, am Gardasee, am Zürichsee, in Kitzbühel, in St. Moritz, in Monte Carlo, in Nizza, in Beverly Hills, auf Sardinien, auf den Bahamas, oder in den Metropolen der Welt wie in New York in Manhattan, in Los Angeles am Malibu-Beach, in Rom am Kolosseum, in Aspen Colorado in den Rocky Mountains, an der Côte d’Azur, auf Mallorca, auf Teneriffa, in Barcelona um die Sagrada Familia, in Paris um die Eifelturm, in Dubai / Jumeirah oder in London die teuersten Lagen der Welt.
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