Erbschaftssteuer sparen durch Wertgutachten für Immobilien

Wie kann ich mit Hilfe eines neutralen Verkehrswertgutachtens Steuer sparen?

 

Vorbemerkung:

Es war das Bundesverfassungsgericht, das sich bereits im Jahr 2006 zu einer wichtigen Thematik äußerte. Damals ging es um die Frage, ob die Erbschaftssteuer und die Schenkungssteuer verfassungskonform waren. Nach einem langen Verfahren kam das Gericht zum Schluss, dass das nicht der Fall sei. Für die Steuersituation im Falle von Erbschaften bedeutete dieses Urteil weitreichende Veränderungen, die sich auch auf die Steuerlast für vererbte Immobilien auswirkten. Bis der Gesetzgeber die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts umsetzte, sollte es zwar noch bis zum Jahr 2009 dauern. Dann aber war es soweit.

 

Erbschaftssteuer sparen durch einen Gutachter

Natürlich ist es nicht so einfach, nachzuweisen, dass der gemeine Wert der Immobilie im EU-Ausland, wie z.B. in Spanien, an der Costa del Sol, Costa Brava, Costa Blanca, auf den Balearen oder Kanaren, in Frankreich in der Bretagne oder an der französischen Riviera, Österreich, Portugal, Griechenland, Zypern, ItalienKroatien oder auch der Schweiz zu hoch angesetzt ist.

Zunächst einmal hat also der durch die Finanzbehörde ermittelte Verkehrswert bzw. Marktwert Bestand. Doch das müssen Sie nicht zulassen. Es ist Ihr gutes Recht, durch einen Immobiliengutachter, Sachverständiger für Immobilienbewertung IHRER WAHL, den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie im europäischen Ausland durch ein anerkanntes Verkehrswertgutachten darlegen zu lassen. Die entstehenden Kosten für das Gutachten sind i.d.R. sogar steuerlich absetzbar. Dieser ermittelte Verkehrswert der betreffenden Immobilie, auch das steht klar im Gesetz, ist dann auch anzuwenden.

Im nächsten Schritt bedeutet das natürlich auch weniger Erbschaftssteuern für Sie. Wichtig für Sie ist ein qualifizierter Gutachter, denn nur ein qualifizierter Sachverständiger kann offiziell anerkannte Immobiliengutachten erstellen. Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes kann somit auch im Wege eines Sachverständigengutachtens erfolgen. Die Nachweislast liegt hierbei beim Steuerpflichtigen, eine bloße Darlegungs- und Feststellungslast genügt nicht. Laut R177 ErbStR ist der durch ein Sachverständigengutachten ermittelte Wert für das Finanzamt nicht bindend, sondern unterliegt der freien Beweiswürdigung durch das zuständige Finanzamt. Enthält das Gutachten Mängel, auch hinsichtlich der inhaltlichen Richtigkeit, der Nachvollziehbarkeit und Schlüssigkeit, kann es vom Finanzamt zurückgewiesen werden. Wird das Gutachten als Beweismittel vom Finanzamt nicht anerkannt, geht dies zu Lasten des Steuerpflichtigen und der Nachweis eines niedrigeren Wertes nach § 198 BewG gilt somit als nicht erbracht.

Als Gutachter kommen nur dafür qualifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung in Frage. Gutachten anderer Personen, insbesondere Steuerberater, Buchprüfer, sowie Wirtschaftsprüfer finden regelmäßig keine Anerkennung, obwohl das nicht selten allgemeiner Glaube ist.

 

 

 


Macht es Sinn ein Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen?

Lohnt sich ein Verkehrswertgutachten überhaupt?

Der Gesetzgeber räumt Ihnen zwar die Möglichkeit ein, Ihre Immobilie durch ein neutrales Verkehrswertgutachten neu bewerten zu lassen. Doch auf den ersten Metern kommt er Ihnen zunächst einmal nicht entgegen. Das bedeutet, dass die Beweislast auf Ihre Seite liegt. Schnell wird daher die Frage im Raum stehen, ob sich das Ganze mit einem Verkehrswertgutachten überhaupt rechnet. Wenn die Erbschaftssteuer womöglich niedriger ausfällt als die Kosten für das Verkehrswertgutachten, kann man sich den Aufwand schließlich sparen. Pauschal kann man diese Frage natürlich nicht beantworten, jeder Fall ist anders und muss individuell betrachtet werden. Doch aus Furcht vor hohen Kosten für ein Verkehrswertgutachten müssen Sie deshalb nicht gleich einen Rückzieher machen. Schließlich kann man sich informieren, bevor ein Verkehrswertgutachten erstellt wird, das Kosten verursacht.

Die Honorarkosten für ein Verkehrswertgutachten sind i.d.R. human im Gegensatz zu der Steuerzahlung.

Unsere weltweiten Kunden können daher auf „MADE IN GERMANY“ vertrauen!

 

Gerne beraten wir Sie hierzu unverbindlich und diskret näher!

 

 


Die neutrale Verkehrswertermittlung für Auslandsimmobilien

Die wesentlichen Bewertungsfaktoren

Bis zur Reform im Jahr 2009 galt für die Ermittlung der Erbschaftssteuer der sogenannte Bedarfswert. Dieser führte für die Beteiligten Erben zu einer Vereinfachung und zu Vorteilen bei der Berechnung der Erbschaftssteuer. Seit 2009 nun gilt der sogenannte gemeine Wert, auch Verkehrswert oder Marktwert genannt. Was wie eine recht allgemein gehaltene Formulierung klingt, hat im Zweifel für Sie als Erbe jedoch Nachteile. Im Zuge des gemeinen Wertes besteht die Gefahr, dass der Wert der Immobilie zu hoch angesetzt wird. Während sich der Immobilienbesitzer normalerweise über eine höhere Bewertung seines Eigentums freut, verhält es sich in diesem speziellen Fall jedoch genau umgekehrt. Das liegt nahe, denn je höher ein Gebäude bewertet wird, desto höher ist auch die sich daraus ergebende Steuerlast.

Unterschiede der Bewertung

Wie genau was bewertet wird, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Zunächst einmal wird unterschieden zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken. Während es für unbebaute Grundstücke eine Formel gibt, kommen bei bebauten unterschiedlichen Möglichkeiten in Betracht. Bei unbebauten Grundstücken wird der Wert nach einer Formel ermittelt. Im Falle von bebauten Grundstücken dagegen kann das klassische Wertermittlungsverfahren, das Vergleichswertverfahren, das Sachwerteverfahren und das Ertragswerteverfahren zur Anwendung kommen. Das alles mag vielleicht wie Fachchinesisch klingen. Und es macht die Sache nicht unbedingt übersichtlicher, wenn man bedenkt, dass es darüber hinaus Unterschiede zwischen Ein- oder Zweifamilienhäusern und Mietwohn- oder Geschäftsgrundstücken gibt. Für Sie ist letztlich sowieso nur bedeutsam, wie Ihre Immobilie bewertet wird. Der Gesetzgeber hat zwar dafür gesorgt, dass eine zu hohe Bewertung von Eigentum möglich ist. Doch es spricht nichts dagegen, durch einen Immobiliengutachter eine zweite Meinung einzuholen.

Pauschal bedeutet nicht einfacher

Die neuen Regelungen bezüglich der Immobilienbewertung und der Erbschaftssteuer sollten dazu führen, dass alles einfacher wird. Der Gesetzgeber wollte das durch eine pauschale Vorgehensweise erreichen. Das Ergebnis war allerdings keine Vereinfachung, sondern das exakte Gegenteil. Das erklärt sich durch eine Vielzahl von werte relevanten Faktoren, die jedoch auch heute noch nicht die Berücksichtigung in der Praxis finden, die notwendig wäre. Damit Sie einer falschen Bewertung Ihrer Immobilie nicht schutzlos ausgeliefert sind, gibt es den § 198 des Bewertungsgesetzes. Er ist Grundlage, wenn es darum geht, Erbschaftssteuer zu sparen.

Dreh- und Angelpunkt: der § 198 des Bewertungsgesetzes

Der Gesetzgeber scheint es geahnt zu haben. Jedes noch so gut gemeinte Gesetz birgt die Gefahr von Schwächen in sich. Eine Vielzahl unklarer Fälle und viele verschiedene Ergebnisse haben in den letzten Jahren dazu geführt, dass es vermehrt zum Streit bei der Bewertung von Immobilien kam. Verwundern kann das kaum, denn auf die Erbschaftssteuer wirkt sich eine zu hohe Bewertung spürbar aus. Im § 198 des Bewertungsgesetzes weist der Gesetzgeber auf einen entscheidenden Punkt hin. Der genaue Wortlaut des Gesetztes ist folgendermaßen: Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der Immobilie am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den pauschalen Vorgaben ermittelte Wert, so ist dieser niedrigere Verkehrswert anzusetzen.“

 

 

 

 


 
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